Julkaistu: | Päivitetty:
Asuntokauppariita kerrostaloasunnosta — ostaja ja myyjä vastakkain
Kerrostaloasunnon kaupan riidat ratkaistaan asuntokauppalain (843/1994) 6 luvun mukaan. Tyypillisiä riidan aiheita ovat piilevä eli salainen virhe, kosteus- ja rakennusvirhe, hallinnanloukkaus sekä taloudellinen virhe, esimerkiksi liian alhaiseksi ilmoitettu yhtiövastike. Hoidamme sekä ostajan että myyjän puolta. Hoitamistamme asuntokauppariidoista 97 % ratkeaa ilman oikeusistuinta.
Miten hoidamme asuntokauppariidat — Helsinki, Turku, Tampere, Vaasa
- 141
- hoidettua asuntokauppariitaa
- 97 %
- ratkeaa ilman oikeusistuinta
- 4
- toimipistettä + etäpalvelu
- 9/10
- asiakkaistamme suosittelee
Otamme uusia toimeksiantoja vastaan ja vastaamme yhteydenottoihin viimeistään seuraavana työpäivänä. Reklamaation määräaikoja noudattaaksesi kannattaa olla yhteydessä viimeistään muutaman viikon sisällä virheen havaitsemisesta.
Hoidamme sekä ostajan että myyjän puolta kaikissa neljässä toimipisteessä ja koko Suomessa etänä. Sama vastuulakimies hoitaa asiasi alusta loppuun — perehtymisestä mahdolliseen pääkäsittelyyn — joten et selitä tilannettasi uudelleen jokaiselle. Sanomme suoraan, jos arviomme mukaan sovinto on sinulle parempi lopputulos kuin oikeudenkäynti, vaikka se tarkoittaisi meille lyhyempää toimeksiantoa.
Miten asia etenee
Perehtyminen ja suositukset
Käymme läpi kauppakirjan, kuntotarkastusraportin, isännöitsijätodistuksen, reklamaatiot ja muun aineiston. Arvioimme, täyttyykö asuntokauppalain virheen merkittävyyskynnys ja onko myyjän vastuu perusteltavissa. Annamme kirjallisen arvion asemastasi ennen kuin etenet.
Vaatimuskirjeen (reklamaation) laatiminen tai siihen vastaaminen
Ostajan puolella laadimme yksilöidyn reklamaation euromääräisine vaatimuksineen. Myyjän puolella laadimme vastauksen, jossa vaatimukset kiistetään tai osittain hyväksytään. Asunto-osakkeen kaupassa reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.
Sovintoneuvottelut ja kohteen katselmointi
Neuvottelemme vastapuolen kanssa ja tarvittaessa järjestämme kohteen katselmoinnin asiantuntijan kanssa korjaustarpeen toteamiseksi. Tavoitteena on euromääräinen sovinto, joka huomioi tasonparannuksen. Valtaosa jutuista päättyy tähän vaiheeseen.
Oikeudenkäynnin käynnistäminen haastehakemuksella tai sellaiseen vastaaminen
Jos sovintoa ei synny, laadimme käräjäoikeudelle haastehakemuksen tai vastauksen, kokoamme todistelun (asiantuntijalausunnot, todistajat) ja edustamme sinua valmistelussa ja pääkäsittelyssä.
Ratkaisun vastaanottaminen, arviointi ja mahdollinen valitus
Käymme tuomion läpi kanssasi ja arvioimme, kannattaako siihen hakea muutosta hovioikeudesta. Hoidamme tarvittaessa valituksen sekä oikeudenkäyntikulujen jaon.
Toimiston kanta
Milloin kannattaa sopia, milloin riidellä
Neuvottele ensin, kun korjauskustannusten ja kauppahinnan suhde jää tulkinnanvaraiseksi tai vaatimus on kohtuullinen suhteessa riskeihin. Käytännössä, kun kiistanalainen summa on alle noin 10 000 € tai virheen merkittävyyskynnyksen täyttyminen on epävarmaa, oikeudenkäynnin kuluriski — oma ja vastapuolen oikeudenkäyntikulut, jotka häviäjä tyypillisesti maksaa — syö hyödyn. Tällöin tasonparannuksen huomioiva sovinto on lähes aina parempi lopputulos kuin täysimittainen riita.
Vie oikeuteen, kun näyttö virheestä ja sen syystä on vahva, korjauskustannukset ovat selvästi merkittävät — esimerkiksi kymmeniätuhansia euroja tai olennainen osa kauppahinnasta — ja vastapuoli kiistää vastuunsa kokonaan. Kun kiistanalainen summa ylittää reilusti oikeudenkäyntikuluriskin ja oikeusturvavakuutus kattaa osan kuluista, oikeudenkäynti on perusteltu. Sanomme suoraan, kummalle puolelle tilanteesi kallistuu.
Tapausesimerkkejä
- Kohde
- Kiinteistöjuridiikka — asuntokauppariita
- Tilanne
- Asiakkaamme osti kaksiön Helsingin Kalliosta vuonna 2005 rakennetusta kerrostalosta keväällä 2024. Vajaa vuosi kaupan jälkeen pesuhuoneen kosteusmittari hälytti ja seinässä alkoi näkyä tummumaa. Kuntotarkastus oli tehty ennen kauppaa, eikä siinä mainittu vesivahinkoa. Asiakas selvitti talon huoltohistoriaa ja sai tietää, että edellinen omistaja oli tehnyt pesuhuoneen pintaremontin omatoimisesti vuotta ennen myyntiä — ilman vedeneristystä koskevia merkintöjä urakka- tai materiaalitietoihin. Kosteusvaurio oli ehtinyt levitä rakenteisiin asti, ja vauriokorjauksen alustava kustannusarvio oli noin 45 000 euroa. Tilanne oli vaikea, koska myyjä kiisti tienneensä asiasta ja vetosi siihen, että kuntotarkastusraportti antoi puhtaat paperit.
- Mitä tehtiin
- Ostaja huomasi pesuhuoneen seinässä kosteusvaurion vuosi sen jälkeen, kun oli ostanut kerrostaloasunnon Helsingin Kalliosta. Myyjä kiisti tienneensä virheestä. Hoidimme rakennusteknisen selvityksen, kirjallisen reklamaation ja neuvottelut myyjän asiamiehen kanssa. Saavutimme sovinnon ilman tuomioistuinkäsittelyä: ostaja sai 37 500 euron hinnanalennuksen sekä korvauksen tutkimuskuluista. Tapaus ratkesi noin kahdeksassa kuukaudessa kaupasta lukien.
- Lopputulos
- Asiakas sai 37 500 euron hinnanalennuksen ja 4 200 euron korvauksen tutkimuskuluista. Sopimus syntyi ilman tuomioistuinkäsittelyä, ja sovittu maksu tuli tilille kolmen viikon sisällä sovintosopimuksen allekirjoittamisesta. Asiakas pystyi käynnistämään pesuhuoneen korjaustyöt seuraavana keväänä.
Kustannusarvio ja aikataulu
| Vaihe | Aika | Hinta |
|---|---|---|
| Kartoituspuhelu | noin 30–45 min | 0 € (veloitukseton) |
| Tekninen selvitys | 2–4 viikkoa | 1 500 – 4 500 € |
| Reklamaatio + neuvottelut | 2–4 kuukautta | 3 000 – 8 000 € |
| Oikeudenkäynti (jos tarvitaan) | 8–18 kuukautta | 8 000 – 25 000 € |
Hinnat yksityishenkilölle sisältävät arvonlisäveron 25,5 %. Yritysasiakkaille hinnat ovat alv 0 %.
Usein kysytyt kysymykset
Asuntokauppalaki edellyttää reklamaatiota "kohtuullisessa ajassa" virheen havaitsemisesta. Käytännössä tämä tarkoittaa muutamasta viikosta enintään muutamaan kuukauteen — mitä monimutkaisempi tilanne, sitä pidempi kohtuullinen aika voi olla. Älä viivyttele: liian myöhäinen reklamaatio voi kaataa muuten pätevän vaatimuksen.
Asuntokaupan virheeseen ei voi enää vedota, kun kaupasta on kulunut yli kaksi vuotta. Tähän on poikkeuksia: jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti tai arvottomasti (esim. tietoisesti salannut virheen), aikaraja ei sovellu. Kiinteistökaupassa vastaava aikaraja on viisi vuotta.
Useimmat kotivakuutukset sisältävät oikeusturvavakuutuksen, joka kattaa tyypillisesti 80 % asianajokuluista enimmäismäärään asti (yleensä 8 500 – 17 000 €). Vakuutus ei kata teknisten selvitysten kuluja eikä hävittäjän maksettavaksi tuomittavia vastapuolen kuluja. Tarkistamme aina ensimmäisellä tapaamisella oikeusturvavakuutuksen ehdot.
Kuntotarkastusraportti rajaa myyjän vastuuta vain niiden seikkojen osalta, jotka raportissa on selkeästi mainittu. Jos virhe ei näy raportissa — tai jos myyjä on tehnyt esim. remontteja, joista raportilla ei ole tietoa — vastuu säilyy myyjällä. Käytetyn asunnon kaupassa myyjällä on tiedonantovelvollisuus myös sellaisista seikoista, jotka eivät näy kuntotarkastuksessa.
Ei pidä. Tärkein on dokumentoida virhe ennen korjaustöitä — valokuvat, tekninen selvitys, materiaalinäytteet. Korjaustyöt voi käynnistää sen jälkeen, kun reklamaatio on lähetetty ja vauriotilanteen näyttö on talletettu. Hätäluonteiset korjaukset (esim. vesivuoto) saa tietysti tehdä heti, mutta dokumentoi se huolellisesti.
Sovinto neuvotteluteitse syntyy tyypillisesti 2–6 kuukauden sisällä reklamaatiosta. Jos juttu menee käräjäoikeuteen, käsittelyaika on yleensä 8–18 kuukautta tuomioon — riippuu käräjäoikeudesta, asian monimutkaisuudesta ja siitä, kuinka paljon näyttöä on tarpeen ottaa.
Häviävä osapuoli maksaa yleensä omien kulujensa lisäksi vastapuolen kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Oikeusturvavakuutus ei kata vastapuolen kuluja. Tämän vuoksi annamme aina kirjallisen riskiarvion ennen oikeudenkäyntiä — jos kanteen menestymisen todennäköisyys on alle 60 %, suosittelemme harkitsemaan sovintoa uudelleen.
Yhteydenottolomake
Ensimmäinen puhelu on veloitukseton kartoituspuhelu.
Tai ota yhteyttä yhteydenottolomakkeella ja kerro tilanteesi lyhyesti — vastaamme viimeistään seuraavana työpäivänä.
Yhteydenottolomake
Tietoa tästä palvelusta
- Palvelutyyppi
- Asuntokauppariita, kerrostalo
- Palvelualue
- Helsinki, Turku, Tampere, Vaasa, Suomi
- Hintaluokka
- €€
- Riidan kohde
- Kerrostaloasunto (asunto-osakeyhtiön osakkeet)
- Riidan aihe
- Piilevä virhe, rakennusvirhe, kosteusvaurio, hallinnanloukkaus, taloudellinen virhe
- Riidan osapuolet
- Asunnon ostaja, asunnon myyjä, kiinteistönvälittäjä
- Sovellettava laki
- Asuntokauppalaki 843/1994 (6 luku)
- Tyypillinen kesto
- 3–18 kk
- Kustannusarvio per osapuoli
- 3 000–40 000 € (sis. alv 25,5 %)
- Oikeusturva
- Korvattavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta (huom. 2 vuoden sääntö)
- Etäpalvelu
- Kyllä — koko Suomi
- Toimipisteet
- Helsinki, Turku, Tampere, Vaasa